任意売却フローのご紹介

任意売却はこのように進んでいきます。

住宅ローンを滞納することになりそうだ。どうしよう…

住宅ローンを滞納しそうだ。つぎのボーナス払いができない。

そんなときは、まず借入をされている金融機関に相談してみてください。
返済のリスケジューリングの申し出に応じてもらえれば、月々の返済額を今より低い金額に設定し直してもらうことも可能です。
しかし、月々の返済額が低くなるだけで、返済総額は逆に増えることになりますので注意が必要です。

いよいよ滞納しはじめた、この先どうなってしまうんだろう。

このように不安が大きくなってきた場合は、任意売却を考える必要が出てきます。

任意売却の流れ

>

１. 任意売却専門業者への相談

売却の意思が決まったら、任意売却を扱っている業者へご相談をください。すべてはここからはじまります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話してください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

2. 価格査定

物件の価格査定を近隣相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法や販売スケジュールなどをご提案します。価格は高い方がよいと思いがちですが、必ずしもそうとは限りません。任意売却の場合、販売価格の最終決定はお客様に融資をしている債権者（抵当権者）に委ねられます。業者が提示する査定価格はあくまで参考程度。あまりにいい条件を提示してくる業者には警戒が必要です。

3. 専任媒介契約の締結

ご自宅の売却を依頼する業者が決まったら、その業者と専任媒介契約を結びます。業者は、この専任がないと銀行などの債権者と交渉ができません。言い換えれば、専任媒介契約はお客様との代理人契約に近いものなのです。

4. 債権者との交渉

専任媒介契約に基づき、銀行などの債権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。なお、良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれます。

5. 販売開始

債権者から任意売却の許可が出ると、すぐに販売開始。まずは不動産流通機構（レインズ）への情報を登録をします。レインズとは、不動産業者間のデータベースで、このレインズへ登録をしたというコピーを各債権者へ提示しなければなりません。また、依頼された不動産の売却のために、広告を打ったり、インターネットの不動産ポータルサイトへ情報公開します。また地元の販売提携業者が別途広告を出したりして販売活動を行います。

6. 購入者決定

購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば次の段階へ進みます。

9. 不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月～１ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

任意売却の注意点

債権者からの通知は無視をしないでください。

無視し続ける結果が、競売となります。債権者からの通知は無視しないでください。
住宅ローンの滞納がはじまると、その融資を受けている債権者から支払督促状などが郵送されてきます。これらの郵便物はただ単に支払いの催促するものだけではありません。「返済方法の見直しをしてみませんか？」とか、「これ以上返済が行われませんと競売になりますよ」と書かれた警告文です。競売になる方々のほとんどが、債権者からの郵便物を無視してしまっています。
債権者もできることなら競売はしたくないもの。競売はお金も手間がかかる割に、回収金が任意売却よりも低い場合が多いのです。
遅延損害金程度で競売は回避できるよう、郵便物はすべて開封をして中身を確認してください。

任意売却をすれば残債務が消える、というわけではありません。

「銀行が不良債権を損切りとして処理すると無税償却できるので、あなたの残債務がなくなりますよ」という説明する業者がときどきいますが、これは間違いです。
任意売却をしても残債務が消えるわけではありません。任意売却が終わって、銀行から「もう請求しませんから」と言われたとしても、それは本当の意味での債務免除ではなく、「当行からは請求しません（ただ、あとで債権回収会社からは請求は来ますよ）」ということです。